Vuokrien valvonnasta tietämättömyyttä

Kirjoittaja: Hannu Rossilahti, ylijohtaja

Helsingin Sanomissa 23.8.2012 olleen vuokrien valvontaa koskevan jutun osalta on syytä esittää muutama oikaiseva ja täsmentävä kommentti.

Ensinnäkin, vuosikymmeniä voimassa olleiden lakien mukaan kuntien viranomaistehtävänä on valvoa valtion tukemien talojen vuokran enimmäismäärää. ARA ei siis ole voinut siirtää sellaisia tehtäviä kunnille, joita ARAlla ei lain mukaan edes ole. Sen sijaan ARAlle on kuulunut vuodesta 2002 lähtien kuntien ja lainansaajien yleinen ohjaus asukasvalinnan ja vuokrienvalvonnan osalta. Sitä ennen ohjausta kunnille antoi ympäristöministeriö. Kuluvana vuonna ARAn uudeksi tehtäväksi on annettu asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeiden määräytymisen valvonta.

Edelleen lain mukaan ympäristöministeriön asetuksella voidaan antaa tarkempia säännöksiä vuokrien määrityksestä, tasauksesta ja valvonnasta ja ARA voi antaa ohjeita vuokrien määrityksestä, tasauksesta ja myös valvonnasta. Vuonna 2003 ARA antoi kunnille ensimmäisen ohjauskirjeensä. Ohjaus koski tuettujen asuntojen asukasvalintaa, vuokrien määrityksen ja asukasdemokratia yleistä ohjausta sekä kuntien valvontatoimia näissä asioissa. Tuolloin ARA ilmoitti, että se valvoo nimettyjen yleishyödyllisten yhteisöjen taloutta ja toimintaa ja saa niistä tiedot vuosivalvonta-asiakirjoissa. Lisäksi ARA totesi, että "valtakunnallisten yleishyödyllisten yhteisöjen vuokrien tasauksen valvominen voi olla kuntatasolla vaikeaa. ARA pyrkii näiltä osin helpottamaan kuntien valvontaa ja pyytää valtakunnallisilta yleishyödyllisiltä yhteisöiltä tiedot omakustannusvuokran valvomiseksi vuosivalvonnan yhteydessä."

Kuluvana kesänä ohjausta on täsmennetty, muistutettu kuntia edelleen laissa olevista kuntien valvontatehtävistä asukasvalintaan ja vuokrien valvontaan liittyen ja kerrottu kunnille muutoksista, muun muassa ARAn uudesta tehtävästä asumisoikeusasuntojen osalta. Kirjeessä todettiin lisäksi, että "ARA pyytää valtakunnallisesti toimivia yleishyödyllisiä yhteisöjä lähettämään vuosittain vuokria koskevat tiedot ARAan sähköisesti excel-muodossa. ARA lähettää keräämänsä tiedot edelleen asianomaisiin kuntiin valvontaa varten. Kunnat voivat tarvittaessa pyytää ARAlta apua valvoessaan näiden yhteisöjen vuokrien tasaamista." ARA on siis pyrkinyt auttamaa kuntasektoria kunnille kuluvassa tehtävässä.

Jatkossa olisi tarpeen määritellä, mitä vuokrien valvonnalta odotetaan ja mikä on valvonnan sisältö. ARA-vuokraanhan saa sisällyttää kaikki kiinteistön menot, tuleviin korjauksiin varautumisen, vuokrien tasaamisen sekä kaikki omistajalle lain mukaan kuuluvat velvoitteet. Siten ARA-vuokrien valvonnan keskeiseksi sisällöksi nykysäännösten valossa jääkin se, ettei omistaja nosta voittoa vuokraustoiminnasta enempää kuin säännökset sallivat. Tätä ARA on valvonut jo yli 12 vuoden ajan. Samalla kun valvonnan tavoitteita määritellään, tulisi arvioida, miten valvontaa tehokkaimmin toteutetaan. Yksi vaihtoehto olisi sekin, että vuokravalvonta keskitettäisiin kokonaan ARAlle siten, että nykyisen asumisoikeusasuntokannan lisäksi myös vuokratalojen valvonta enimmäisvuokran osalta kuuluisi ARAn tehtäviin.

Kirjoitus on julkaistu Helsingin Sanomissa 27.8.2012

Jos eksyy metsään Islannissa, riittää kun nousee seisomaan

Kirjoittaja: Hannu Ahola, asuntomarkkina-asiantuntija

 

Nordiska Bostadsmöte kokoontui tänä vuonna Islannin Akureyrissä. Kokouksen isäntinä toimivat paikallisen asuntorahaston, Housing Finance Fundin (ibúðalánasjóður) edustajat. Pohjois-Islannissa sijaitseva Akureyri on maan toiseksi suurin kaupunki 18 000 asukkaallaan. Kaupungista löytyy mm. lentokenttä, yliopisto ja uusi Lahden Sibelius-taloa muistuttava konserttitalo. Luonto on muuta Islantia vehreämpää ja jopa metsiä voi löytää alueelta. Asunnot ovat yleensä matalia, 2- tai 3-kerroksisia ja niiden julkisivut ovat usein peltiä. Isoja kerrostaloja on vähän. Lämmityksestä tai e-luvusta islantilaisten ei tarvitse huolehtia, koska tuliperäinen maa tuottaa energiaa kotitarpeisiin ja ylikin.

Islantilaiset eksyivät metsään Euroopassa.. 

Islannin talous kasvoi nopeammin kuin muissa Pohjoismaissa vuosina 2003–2007. Islantilaiset pankkiirit ja sijoittajat valtasivat Eurooppaa kuin esi-isänsä viikingit aikoinaan ostamalla osakkeita, yrityksiä ja kiinteistöjä velkarahalla. Pankit laajentuivat Eurooppaan, josta ne keräsivät lyhyttä rahaa maksamalla korkeampaa korkoa kuin paikalliset pankit. Valloitusretki päättyi vuonna 2008, kun osakekurssit lähtivät laskuun kansainvälisen finanssikriisin seurauksena. Islantilaiset pankit eivät kyenneet maksamaan takaisin ulkomailta lainaamiaan rahoja, jolloin Islannin valtio otti haltuunsa kolme maan suurinta pankkia. Islannin kruunu menetti arvostaan noin 30 prosenttia. Vararikon partaalla Islannin oli turvauduttava Kansainvälisen valuuttarahaston IMF:n hätäapulainaan. Myös Pohjoismaat osallistuivat Islannin pelastamiseen.

Nousukaudella rahaa virtasi myös kotimaahan. Uusia toimistoja, julkisia rakennuksia, asuntoja ja asuinalueita, teitä ja tunneleita rakennettiin ympäri maata kuin viimeistä päivää. Islantilaiset hankkivat lainarahalla isompia ja uudempia asuntoja, samalla vaihdettiin autokin uuteen kaupunkimaasturiin. Pankkien kaaduttua asuntokauppa ja rakentaminen pysähtyivät kuin seinään. Asuntojen hinnat lähtivät jyrkkään laskuun vuonna 2008.

Suuri osa asuntolainoista siirrettiin asuntorahasto Housing Finance Fundin, islanniksi ibúðalánasjóður, hallintaan. Vaikeuksissa olevat kotitaloudet saivat anteeksi velat, jotka ylittivät 110 prosenttia asunnon arvosta. Lisäksi korkein oikeus päätti, että ulkomaisiin valuuttoihin sidotut lainat olivat laittomia. Näin vältyttiin asuntojen pakkomyynneiltä ja asukkaat jatkoivat asumista uuden maksuohjelman puitteissa.

Vuonna 2010 asuntokauppa alkoi hiljalleen elpyä ja hintataso lähti lievään nousuun. Useimmat jättiveloista kärsivistä kotitalouksista selvinnevät lainoistaan, vaikka koville se ottaakin.

..mutta nousivat seisomaan Islannissa

Tänä päivänä talous kasvaa, työttömyys on matalampi kuin Suomessa ja palkkataso nousussa. Vienti vetää alentuneen valuuttakurssin ansiosta. Islanti saa lainaa kansainvälisiltä markkinoilta ja pystyy maksamaan ulkomaiset lainansa - Cash, not ash.

Mitä kriisi opetti islantilaisille? Ensinnäkin sen, että pieni valuutta on haavoittuvainen maailman merillä. Toiseksi, kasvua voi kiihdyttää velalla, mutta lasku on jyrkkä ja se on maksettava. Kolmanneksi, lainaa pitäisi ottaa vain maksukyvyn suhteessa, vaikka sitä kuinka halvalla tarjotaan. Tuttua huttua suomalaisille 90-luvun laman kokeneille, mutta ilmeisesti jokaisen itsenäisen ja itsepäisen kansakunnan on koettava kriisinsä ihan itse.

Seuraavan asuntokriisin ainekset

Puhkeaako asuntokupla seuraavaksi rakkaassa naapurissamme Ruotsissa, jossa painetta omistusasuntomarkkinoille lisää vähäinen asuntotuotanto kasvukeskuksissa ja säännöstellyt vuokramarkkinat.  Vai rikkaassa Norjassa, jossa omistusasuntojen osuus (80 %) on kaikkein suurin, asuntojen reaalihinnat ovat nousseet eniten, samoin kun lainojen koko suhteessa käytettäviin tuloihin. Tanska se ei ole, koska se ei ole vielä toipunut nykyisestäkään asuntokriisistään. Ja Suomi se ei ainakaan ole, onhan meillä tuoreessa muistissa 90-luvun alun asuntokuplan opetukset. Lisäksi meillä on vakaa euro, päinvastoin kuin muissa Pohjoismaissa. Eller hur?