Kuinka paljon uusia asuntoja pitäisi rakentaa?

Kirjoittaja: Kimmo Huovinen, erikoissuunnittelija

VTT julkaisi tutkimuksen (linkki) asuntorakentamisen tarpeesta seuraavan 20 vuoden aikana. ARA on yksi tutkimuksen rahoittajista. Sen mukaan Suomeen tarvittaisiin vuosina 2012–2030 vuosittain 24 000–29 000 uutta asuntoa. Arvioitu tuotantotarve on suurimmillaankin hieman pienempi kuin viime vuosien keskimääräiset tuotantoluvut.  Mihin perustuu uuden tutkimuksen arvio, että tuotantotarve pysyy suurimmillaankin vajaassa 30 000 asunnossa siitä huolimatta, että väestöennustetta on korjattu ylöspäin?    

Uusia asuntoja on rakennuttu viimeisen 15 vuoden aikana vuosittain keskimäärin reilut 30 000 asuntoa.  Vuosittaisen vaihtelun määrä on ollut varsin pientä lukuun ottamatta vuosia 2008 ja 2009.  Näinä vuosina aloitusten määrä finanssikriisin seurauksena putosi alle 25 000 asunnon.  Tämän jälkeen palattiin nopeasti yli 30 000 aloitusmäärään. Suomi on itse asiassa ollut niitä harvoja Euroopan maita, jossa asuntotuotanto palautui nopeasti finanssikriisiä edeltävälle tasolle.

Pidemmälläkin aikavälillä katsottuna uusien asuntojen rakentamisen määrä on ollut meillä korkea verrattuna muihin pohjoismaihin tai vastaavan kehitystason Euroopan maihin. Ruotsiin verrattuna Suomessa on rakennettu jopa noin kaksinkertainen määrä asuntoja kun määrä suhteutetaan asukaslukuun. Korkeamman tuotannon taustalla on kaupungistumiskehityksen jatkuminen Suomessa edelleen muita maita voimakkaampana ja toisaalta tarpeet asumisen tason parantamisessa. 

Viimeisen 15 vuoden ajan nopea talouskasvu on ollut keskeinen asuntorakentamisen moottori. Hyvä tulokehitys, matala korkotaso ja rahoituksen saatavuus hyvä saatavuus ovat luoneet edellytyksiä asuntojen kysynnälle ja asuntorakentamiselle. Asuntorakentamisen määrä onkin ollut suurimmassa osassa Suomea ollut tarpeisiin nähden varsin hyvällä tasolla. Asuntomarkkinat ovat tältä osin toimineet ja tarjontaa on syntynyt. Ongelmana on kuitenkin ollut nimenomaan Helsingin seutu.   

Keskustelua on käyty pitkään siitä, kuinka Helsingin seudun asuntotuotantoa saataisiin kasvatettua.  Seudun asuntohintojen ja vuokrien kehitys todistaa vastaan sanomattomasti sen, ettei uusia asuntoja ei ole rakennettu riittävästi kysyntään nähden. Asuntojen hinnat ja vuokrat ovat nousseet nopeammin kuin käytettävissä olevat tulot. Tämä on johtanut muun muassa siihen, että asumisväljyyden kasvu on Helsingin seudulla lähes pysähtynyt 2000-luvulla kun muualla maassa väljyys on kasvanut.

VTT:n aiemmin vuonna 2005 tekemän tutkimuksen tuotantotarvearvio oli noin 30 000 asuntoa eli jotakuinkin uuden tutkimuksen tuotannon maksimimäärä.Kun Helsingin seudun asunto-ongelmat eivät ole ratkenneet ja väestön kasvukin ennakoidaan olevan maahanmuuton seurauksena aiempaa nopeampaa, niin tutkimuksen tulos asuntorakentamisen aiempaa vähäisemmästä kokonaistarpeesta saattaa kuulostaa yllättävältä.

Tutkimus tarkasteli asuntorakentamisen määrää seutukunnittain. Oleellista on havaita, että asuntorakentamisen tarpeen on arvioitu painottuvan nimenomaan suurimmille kasvuseuduille. vuodessa. Helsingin seudun rakentamistarpeen arvioidaan olevan lähivuosina noin 11 000 asuntoa. Viime vuosina alueelle on rakennettu kuitenkin vain 6 000–10 000 asuntoa. Aiemmin on arvioitu (mm. Laakso 2011), että Helsingin seudulla noin 13 000 uuden asunnon tuotantomäärä mahdollistaisi alueella talouden terveen kasvun ja työmarkkinoiden toimivuuden edellyttämän muuton ilman muuta maata nopeampaa hintojen ja vuokrien nousua.  Vaikka nyt tutkimuksen arvio on hieman aiempaa arviota ja tavoitetta pienempi, niin senkin perusteella Helsingin seudulle tulisi rakentaa huomattavasti nykyistä enemmän asuntoja.   

Poistumaoletus eli asuntojen poistuminen kokonaan asuntokäytöstä tai niiden siirtyminen varaumaksi kuten esimerkiksi kakkosasuntokäyttöön vaikuttaa varsin paljon arvion suuruuteen.  Tutkimus olettaa, että tällä vuosikymmenellä uudisrakentamisesta enimmillään noin kolmannes eli 9 000 asuntoa korvaa poistumaa. Tutkimus olettaa, että poistuman määrä nousee vuodesta 2021 lähtien enimmillään 14 000 asuntoon. Jos poistuma on jo jakson alkuvaiheessa arvioitua suurempaa eli asuntokanta uudistuu oletettua nopeammin, nostaa se myös asuntorakentamisen tarpeita.   

Tutkimuksessa pohdittiin monelta kantilta asuntorakentamisen tarpeisiin vaikuttavia tekijöitä ja arvioitiin todennäköisiä kehityskulkuja. Se osoitti, että asuntojen uudisrakentamisen tarve on Suomessa edelleen varsin suuri, painottuen kuitenkin entistä voimakkaammin suurimmille kasvuseuduille. Toki kun asumista kehitetään ja yhdyskuntarakenne tiivistyy, niin uudisrakentamisen tarpeita on keskusten ulkopuolellakin. Paikallisten kehitysnäkymien ja asuntotarpeiden tarkempi arviointi on aina tässä mielessä keskeistä. 

Uusi vuosi, tutut haasteet

Kirjoittaja: Timo Reina, hallintojohtaja

Tunnetun sanonnan mukaan ennustaminen on vaikeaa, varsinkin tulevaisuuden ennustaminen. Näinä aikoina talouden ja sitä kautta myös asuntomarkkinoiden tulevaisuuden ennakoiminen on, jos mahdollista, vieläkin haastavampaa. Tällä varauksella uskallan kuitenkin arvioida, että kovin dramaattisia muutoksia sen enempää asuntotuotannon kokonaismäärissä kuin asuntojen hintatasossakaan tuskin alkavana vuonna nähdään. Tästä pitävät huolen matalana jatkuva korkotaso ja talousennusteiden mukaan kohtuullisena pysyvä työllisyys- ja tulokehitys. Suurin kysymysmerkki myös asuntomarkkinoiden kannalta on kuitenkin rahoitusmarkkinoiden tilanne ja kuinka velkakriisin hoidossa onnistutaan.

Myös ARA-tuotannossa uusi vuosi alkaa siitä, mihin edellinen päättyi. Viime vuonna käynnistyneen ARA-tuotannon määrä oli noin 6 600 asuntoa. Tästä noin puolet oli erityisryhmien kohteita.  ARA-tuotannon taso alitti selvästi elvytysvuosien (2009-2010) luvut, mutta ylittää niitä edeltäneen tason. Tänä vuonna on valtion talousarviossa varauduttu noin 7 000 korkotukilainoitetun asunnon tuotantovolyymiin.  Suurimpien kaupunkien vuokrataloyhtiöille ja eräille yleishyödyllisille yhteisöille loppuvuodesta tekemämme kyselyn mukaan tähän on realistiset mahdollisuudet päästä.

Toinen asia on, että erityisesti kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen tarve ylittää selvästi tarjonnan Helsingin seudulla ja muissakin kasvukeskuksissa. Tähän vastaamiseksi jo viime syksynä päätettiin uuden ARA-vuokra-asuntuotannon omavastuukoron puolittamisesta. Se oli merkittävä ja pitkään odotettu asuntopoliittinen toimenpide. Tähän valtion ojentamaan käteen toivottavasti nyt tarttuu yhä useampi kohtuuhintaisen vuokra-asuntotuotannon toteuttajaksi itsensä tunnistava taho. Asuntotuotantotarpeista saamme mielenkiintoista tietoa parin viikon päästä, kun VTT julkistaa muun muassa ARAn rahoituksella laatimansa laskelmat.

Tammikuun loppuun mennessä on määrä valmistua myös asuntopoliittisen toimenpideohjelman. Se luonnollisesti sävyttää keskeisesti niin alkanutta vuotta kuin koko vaalikautta ja ARAnkin toimintaa asuntopolitiikan kentässä.

Yksi erityistoivekin alkavalle vuodelle on. Puurakentaminen vauhdittaminen myös ja erityisesti kerrostalotuotannossa on ollut esillä pitkään. Nyt hallituksen tahtotila ja myös asiallinen tarve on poikkeuksellisen vahva. Myös me ARAssa pyrimme osaltamme tätä tavoitetta edistämään. Olisiko vuosi 2012 vihdoin läpimurto tässä suhteessa?

Viime vuoden loppupuolella valmistelimme ARAssa myös oman toimintastrategiamme uudistamista. Strategia on tarkoitus viimeistellä alkuvuoden aikana ja se osaltaan leimaa toimintaamme aina vuoteen 2015 saakka. Olemassaolomme perusta pysyy luonnollisesti ennallaan: toimimme kohtuuhintaisen ja kestävän asumisen edistämiseksi niillä välineillä, joita meillä on eli tukien toimeenpanolla, ohjauksella ja valvonnalla sekä niihin kytkeytyvällä kehittämistoiminnalla. Strategiatyötä tehdessä yhdeksi keskeiseksi haasteeksemme kiteytyi se, miten pystymme entistä rohkeammin ja vaikuttavammin toimimaan myös käytännönläheisenä kehittäjänä, kehittämistoiminnan kokoajana ja tulosten jalkauttajana. Strategian linjauksiin ja toimenpiteisiin palaamme myöhemmin myös tällä palstalla.

Toimimme jatkossakin tiiviissä vuorovaikutuksessa asiakkaidemme ja yhteistyökumppaneidemme kanssa. Tämän eräs ilmentymä on ARA-päivä, joka jälleen käynnistää asuntoalan vuoden 17.1.2012 Marina Congress Centerissä. Tähän päivään mennessä ilmoittautuneita on jo lähes 500, mutta vielä ehtii mukaan. Ohjelma on tänäkin vuonna ministeritasoinen ja erityisen vahvasti tulevaisuuteen orientoitunut.

Hyvää ja rakentavaa uutta vuotta!