Asumisen uudistaminen jatkuu

Kirjoittaja: Helena Jalonen, ylitarkastaja

Asumisen uudistaminen 2009-2012-loppuseminaariin osallistui ennätykselliset 260 asumisen asiantuntijaa kuulemaan ja keskustelemaan projektin tuloksista ja yleensäkin asumisen ja tulevaisuuden kiinteistökannan kehittämisestä. Tiivistahtisessa seminaarissa kuultiinkin kolmisenkymmentä puheenvuoroa aiheen tiimoilta ja vapaamuotoinen keskustelu jatkui pitkälle iltaan.

Ympäristöministeriön kansliapäällikkö Hannele Pokka valotti valtioneuvoston asuntopoliittisen toimenpideohjelman sisältöä, jonka avulla pyritään mm. lisäämään kohtuuhintaista vuokra-asuntotuotantoa erityisesti pääkaupunkiseudulla. Kuntien kaavoitus- ja maapolitiikka ovat tässä tavoitteessa keskeisessä asemassa. Ylijohtaja Hannu Rossilahti puolestaan osoitti, että rakennusten korjausvelan sijasta meillä onkin kehittämis- ja uudistamisvelkaa. Tarvitsemme omat toimintamallit pidettäville, kehitettäville ja luovutettaville kiinteistöille ja asuinalueiden kehittämisstrategian kehittyville, alikehittyneille ja taantuville asuinalueille. Esimerkiksi projektissa mukana olleella Riihimäen Peltosaaren alueella toteutetaan kokonaisvaltaista asuntoalueen suunnittelua.

Projektissa on toteutettu ARA-tuotantoon sopivia malleja nolla- ja passiivienergiataloihin

pien-, kerros- ja palvelutalokonsepteina. Samoin projektissa oli myös korjausrakentamisen energiatehokkuutta parantavia pilottihankkeita kuten Innova em. Peltosaaren alueella ja VAV-Asunnot Oy:n Sahatie Vantaalla. Elinkaaren aikana näillä energiatehokkailla ratkaisuilla kyetään alentamaan asumiskustannuksia. Tulevaisuuden hankkeet koskevat kokonaisia alueita, joista projektissa oli mukana Vason Soinisen puutaloalue Naantalissa.

Ruotsissa maalämmön hyödyntäminen on Suomea yleisempää. Tutustuimmekin Tukholmassa rivitaloalueeseen, jonka lämmityskustannukset oli saatu puolitettua vaihtamalla suora sähkölämmitys kalliolämpöön. Piipahdimme samalla myös Hammarby Sjöstadissa, keskustan ja Södermalmin tuntumassa olevassa 20 000 asukkaan uudessa merellisessä, ekologisuuteen pyrkivässä kaupunginosassa, jonka kerrostaloista kolmasosa on vuokra-asuntokäytössä.

Miten asumisen uudistaminen sitten jatkuu? Projektin aikana on saatu toimivia malleja erilaisten energiatehokkaiden kotien rakentamiseksi ja korjaamiseksi. Vaikka teolliset puutaloratkaisut on osoitettu kilpailukykyisiksi betonirakentamisen kanssa – myös ns. nollaenergiataloina – tilaajien vakuuttaminen puurakennusten tasaisesta laadusta vaatinee vielä työtä lopullisen läpimurron aikaansaamiseksi. Kustannustehokkaiden korjausmenetelmien samoin kuin rakennusmateriaalien kierrätyksen kehittämisessä on myös vielä paljon työsarkaa. Pitkäjänteisyyttä vuokra-asuntokannan kehittämiseksi kuitenkin tarvitaan kaikilta alan toimijoilta, ovathan mm. ikääntyvä rakennuskanta, lämmityskustannusten nousu ja taantuvien reuna-alueiden asuntojen vajaakäyttö edelleen kasvava haaste. Rakennusten peruskorjauksen kannattavuus tulee perustua tarkkoihin laskelmiin. Korjauskelvottomien tai väärässä paikassa sijaitsevien vuokratalojen purkamista tulisi jatkaa, jollei niille ole näköpiirissä kysyntää. Tehtävää siis riittää: ARA jatkaa omalta osaltaan myös asumisen uudistamisprojektin annin jalkauttamista alan toimijoille.

Arvon mekin ansaitsemme

Kirjoittaja: Teija Golnick, hallintojohtaja

 

Päivitämme henkilöstöstrategiaa. Se on työkalu, jonka avulla henkilöstömme osaa, jaksaa ja voi tehdä työnsä hyvin. 

Valtionhallinnossa on asetettu Vaikuttavuus- ja tuloksellisuusohjelma -hanke (VATU), jonka yksi osa on inhimillinen pääoma tuloksellisuuden tekijänä. Inhimillinen pääoma (IPO) tarkoittaa osaamista, tietoja, taitoja, kokemusta ja henkilökohtaisia ominaisuuksia. Se kattaa motivaation, käyttäytymisen, oppimiskyvyn sekä fyysisen ja henkisen hyvinvoinnin. IPOssa on kolme osa-aluetta: innostava johtaminen ja esimiestyö, osaamisen kehittäminen ja uudistuminen, sekä henkinen, fyysinen, sosiaalinen ja eettinen työkyky.

Tässä yhteydessä mieleeni nousevat väistämättä ARAn arvot sekä omakohtainen kokemukseni ja tarve asiakkuudesta. Muutimme aikoinaan nuorena perheenä aravalainalla rahoitettuun rivitaloon. Perheeseeni kuuluu ARAn erityisryhmäkohteiden potentiaalisia asukkaita. Lapsemme ovat valmistumassa ammatteihin ja tulevat tarvitsemaan kohtuuhintaiset asunnot aloittaakseen opiskelun jälkeisen elämän.  Arvostan sitä, että ARAn arvona on asiakas- ja asukaslähtöisyys.  Asiakkaiden tarpeiden ymmärtäminen on myös jokaisen organisaation toiminnan kivijalka ja toiminnan jatkuvuuden rakennuspalikka.

ARAn vision mukaan haluamme olla rohkeita ja aikaansaavia kohtuuhintaisen asumisen uudistajia. Teemme sen oikeudenmukaisesti eli noudatamme sääntöjä ja ohjeita, olemme reiluja ja riippumattomia. Teemme sen myös vastuullisesti, joka tarkoittaa, että toimimme meille asetettujen yhteiskunnallisten tavoitteiden mukaisesti. Yksin emme pystyisi toimiaan, joten toimimme vuorovaikutteisessa yhteistyössä organisaation sisäisessä ja ulkoisessa toiminnassa. Teemme oikeita asioita oikein, vääriä asioita ei kannata tehdä.

Pelkkää sanahelinää? Meillä on vaikuttava perustehtävä: kohtuuhintaisen sosiaalisen asuntotuotannon edistäminen. Toimimme muuttuvassa toimintaympäristössä ja strategiassa ennakoitujen haasteiden mukaan laajan tehtäväkentän hoitaminen on haaste johtamiselle ja henkilöstön osaamiselle. Nyt määritämme inhimillisen pääoman tavoitteet, toimenpiteet ja mittarit.  Niiden avulla osaamme, pystymme ja jaksamme toimia tuloksellisuuden tekijöinä – myös inhimillisesti. 

Sanahelinä muuttuu todeksi tai epätodeksi arkipäivässä.

Vuokrien valvonnasta tietämättömyyttä

Kirjoittaja: Hannu Rossilahti, ylijohtaja

Helsingin Sanomissa 23.8.2012 olleen vuokrien valvontaa koskevan jutun osalta on syytä esittää muutama oikaiseva ja täsmentävä kommentti.

Ensinnäkin, vuosikymmeniä voimassa olleiden lakien mukaan kuntien viranomaistehtävänä on valvoa valtion tukemien talojen vuokran enimmäismäärää. ARA ei siis ole voinut siirtää sellaisia tehtäviä kunnille, joita ARAlla ei lain mukaan edes ole. Sen sijaan ARAlle on kuulunut vuodesta 2002 lähtien kuntien ja lainansaajien yleinen ohjaus asukasvalinnan ja vuokrienvalvonnan osalta. Sitä ennen ohjausta kunnille antoi ympäristöministeriö. Kuluvana vuonna ARAn uudeksi tehtäväksi on annettu asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeiden määräytymisen valvonta.

Edelleen lain mukaan ympäristöministeriön asetuksella voidaan antaa tarkempia säännöksiä vuokrien määrityksestä, tasauksesta ja valvonnasta ja ARA voi antaa ohjeita vuokrien määrityksestä, tasauksesta ja myös valvonnasta. Vuonna 2003 ARA antoi kunnille ensimmäisen ohjauskirjeensä. Ohjaus koski tuettujen asuntojen asukasvalintaa, vuokrien määrityksen ja asukasdemokratia yleistä ohjausta sekä kuntien valvontatoimia näissä asioissa. Tuolloin ARA ilmoitti, että se valvoo nimettyjen yleishyödyllisten yhteisöjen taloutta ja toimintaa ja saa niistä tiedot vuosivalvonta-asiakirjoissa. Lisäksi ARA totesi, että "valtakunnallisten yleishyödyllisten yhteisöjen vuokrien tasauksen valvominen voi olla kuntatasolla vaikeaa. ARA pyrkii näiltä osin helpottamaan kuntien valvontaa ja pyytää valtakunnallisilta yleishyödyllisiltä yhteisöiltä tiedot omakustannusvuokran valvomiseksi vuosivalvonnan yhteydessä."

Kuluvana kesänä ohjausta on täsmennetty, muistutettu kuntia edelleen laissa olevista kuntien valvontatehtävistä asukasvalintaan ja vuokrien valvontaan liittyen ja kerrottu kunnille muutoksista, muun muassa ARAn uudesta tehtävästä asumisoikeusasuntojen osalta. Kirjeessä todettiin lisäksi, että "ARA pyytää valtakunnallisesti toimivia yleishyödyllisiä yhteisöjä lähettämään vuosittain vuokria koskevat tiedot ARAan sähköisesti excel-muodossa. ARA lähettää keräämänsä tiedot edelleen asianomaisiin kuntiin valvontaa varten. Kunnat voivat tarvittaessa pyytää ARAlta apua valvoessaan näiden yhteisöjen vuokrien tasaamista." ARA on siis pyrkinyt auttamaa kuntasektoria kunnille kuluvassa tehtävässä.

Jatkossa olisi tarpeen määritellä, mitä vuokrien valvonnalta odotetaan ja mikä on valvonnan sisältö. ARA-vuokraanhan saa sisällyttää kaikki kiinteistön menot, tuleviin korjauksiin varautumisen, vuokrien tasaamisen sekä kaikki omistajalle lain mukaan kuuluvat velvoitteet. Siten ARA-vuokrien valvonnan keskeiseksi sisällöksi nykysäännösten valossa jääkin se, ettei omistaja nosta voittoa vuokraustoiminnasta enempää kuin säännökset sallivat. Tätä ARA on valvonut jo yli 12 vuoden ajan. Samalla kun valvonnan tavoitteita määritellään, tulisi arvioida, miten valvontaa tehokkaimmin toteutetaan. Yksi vaihtoehto olisi sekin, että vuokravalvonta keskitettäisiin kokonaan ARAlle siten, että nykyisen asumisoikeusasuntokannan lisäksi myös vuokratalojen valvonta enimmäisvuokran osalta kuuluisi ARAn tehtäviin.

Kirjoitus on julkaistu Helsingin Sanomissa 27.8.2012

Jos eksyy metsään Islannissa, riittää kun nousee seisomaan

Kirjoittaja: Hannu Ahola, asuntomarkkina-asiantuntija

 

Nordiska Bostadsmöte kokoontui tänä vuonna Islannin Akureyrissä. Kokouksen isäntinä toimivat paikallisen asuntorahaston, Housing Finance Fundin (ibúðalánasjóður) edustajat. Pohjois-Islannissa sijaitseva Akureyri on maan toiseksi suurin kaupunki 18 000 asukkaallaan. Kaupungista löytyy mm. lentokenttä, yliopisto ja uusi Lahden Sibelius-taloa muistuttava konserttitalo. Luonto on muuta Islantia vehreämpää ja jopa metsiä voi löytää alueelta. Asunnot ovat yleensä matalia, 2- tai 3-kerroksisia ja niiden julkisivut ovat usein peltiä. Isoja kerrostaloja on vähän. Lämmityksestä tai e-luvusta islantilaisten ei tarvitse huolehtia, koska tuliperäinen maa tuottaa energiaa kotitarpeisiin ja ylikin.

Islantilaiset eksyivät metsään Euroopassa.. 

Islannin talous kasvoi nopeammin kuin muissa Pohjoismaissa vuosina 2003–2007. Islantilaiset pankkiirit ja sijoittajat valtasivat Eurooppaa kuin esi-isänsä viikingit aikoinaan ostamalla osakkeita, yrityksiä ja kiinteistöjä velkarahalla. Pankit laajentuivat Eurooppaan, josta ne keräsivät lyhyttä rahaa maksamalla korkeampaa korkoa kuin paikalliset pankit. Valloitusretki päättyi vuonna 2008, kun osakekurssit lähtivät laskuun kansainvälisen finanssikriisin seurauksena. Islantilaiset pankit eivät kyenneet maksamaan takaisin ulkomailta lainaamiaan rahoja, jolloin Islannin valtio otti haltuunsa kolme maan suurinta pankkia. Islannin kruunu menetti arvostaan noin 30 prosenttia. Vararikon partaalla Islannin oli turvauduttava Kansainvälisen valuuttarahaston IMF:n hätäapulainaan. Myös Pohjoismaat osallistuivat Islannin pelastamiseen.

Nousukaudella rahaa virtasi myös kotimaahan. Uusia toimistoja, julkisia rakennuksia, asuntoja ja asuinalueita, teitä ja tunneleita rakennettiin ympäri maata kuin viimeistä päivää. Islantilaiset hankkivat lainarahalla isompia ja uudempia asuntoja, samalla vaihdettiin autokin uuteen kaupunkimaasturiin. Pankkien kaaduttua asuntokauppa ja rakentaminen pysähtyivät kuin seinään. Asuntojen hinnat lähtivät jyrkkään laskuun vuonna 2008.

Suuri osa asuntolainoista siirrettiin asuntorahasto Housing Finance Fundin, islanniksi ibúðalánasjóður, hallintaan. Vaikeuksissa olevat kotitaloudet saivat anteeksi velat, jotka ylittivät 110 prosenttia asunnon arvosta. Lisäksi korkein oikeus päätti, että ulkomaisiin valuuttoihin sidotut lainat olivat laittomia. Näin vältyttiin asuntojen pakkomyynneiltä ja asukkaat jatkoivat asumista uuden maksuohjelman puitteissa.

Vuonna 2010 asuntokauppa alkoi hiljalleen elpyä ja hintataso lähti lievään nousuun. Useimmat jättiveloista kärsivistä kotitalouksista selvinnevät lainoistaan, vaikka koville se ottaakin.

..mutta nousivat seisomaan Islannissa

Tänä päivänä talous kasvaa, työttömyys on matalampi kuin Suomessa ja palkkataso nousussa. Vienti vetää alentuneen valuuttakurssin ansiosta. Islanti saa lainaa kansainvälisiltä markkinoilta ja pystyy maksamaan ulkomaiset lainansa - Cash, not ash.

Mitä kriisi opetti islantilaisille? Ensinnäkin sen, että pieni valuutta on haavoittuvainen maailman merillä. Toiseksi, kasvua voi kiihdyttää velalla, mutta lasku on jyrkkä ja se on maksettava. Kolmanneksi, lainaa pitäisi ottaa vain maksukyvyn suhteessa, vaikka sitä kuinka halvalla tarjotaan. Tuttua huttua suomalaisille 90-luvun laman kokeneille, mutta ilmeisesti jokaisen itsenäisen ja itsepäisen kansakunnan on koettava kriisinsä ihan itse.

Seuraavan asuntokriisin ainekset

Puhkeaako asuntokupla seuraavaksi rakkaassa naapurissamme Ruotsissa, jossa painetta omistusasuntomarkkinoille lisää vähäinen asuntotuotanto kasvukeskuksissa ja säännöstellyt vuokramarkkinat.  Vai rikkaassa Norjassa, jossa omistusasuntojen osuus (80 %) on kaikkein suurin, asuntojen reaalihinnat ovat nousseet eniten, samoin kun lainojen koko suhteessa käytettäviin tuloihin. Tanska se ei ole, koska se ei ole vielä toipunut nykyisestäkään asuntokriisistään. Ja Suomi se ei ainakaan ole, onhan meillä tuoreessa muistissa 90-luvun alun asuntokuplan opetukset. Lisäksi meillä on vakaa euro, päinvastoin kuin muissa Pohjoismaissa. Eller hur?

Oikeus etuoveen!

Saara Nyyssölä, erityisasiantuntija

Ihmisoikeudet, valinnanmahdollisuus, itsemääräämisoikeus sekä inkluusio ovat sanoja, joihin ei voi olla törmäämättä, kun puhutaan kehitysvammaisten ihmisten asumisen ja palvelujen järjestämisestä – käytiinpä keskustelua sitten Suomessa tai muissa EU-maissa.

 Sain olla mukana, kun viime viikolla joukko suomalaisia kehitysvammahuollon asiantuntijoita matkasi Lontooseen kuulemaan, miten Englannissa kehitysvammaisten asuminen on toteutettu laitoshoidon lakkauttamisen jälkeen. Matkan järjesti Kehitysvammaliitto yhteistyössä valtakunnallisen kehitysvamma-alan neuvottelukunnan kanssa. Kolmipäiväisen matkan aikana saimme kuulla asumisen laatukriteereistä, henkilökunnan koulutuksesta, lähipalvelujen kehittämisestä, hajautetun asumisen organisoimisesta, jossa vertaistukeen perustuvat verkostot luodaan lähiyhteisöihin asumisen onnistumiseksi sekä miten myös vaikeimmin vammaisten ihmisten asuminen toteutetaan tavallisen asumisen seassa yksilöllisen avun ja tuen turvin. Tavoitteena on asuminen omassa asunnossa tai muutaman asuintoverin kanssa. Oleellista on riittävä apu ja tuki asumisessa.

Englannissa kehitysvammaisia henkilöitä on 1,2 miljoonaa eli vajaa kaksi prosenttia väestöstä mukaan lukien autismin kirjon henkilöt. Maassa on kaikki kehitysvammaisten laitokset suljettu, mutta Skotlannissa on vielä kaksi laitosta toiminnassa, samoin Walesissa joitakin.

Suomessa kehitysvammaisten laitoshoidon purku on aluillaan. Hyvä niin, sillä voimme ottaa oppia niistä maista, jotka ovat sen jo läpikäyneet. Tulee mieleen Ruotsi, jossa ryhmäkotityyppiset asumisratkaisut eivät ole relevantteja enää tänä päivänä, kun varsinkaan nuoret kehitysvammaiset eivät halua niihin asumaan. Ne jäävät tyhjiksi. Englannissa ei edes sallita asumisyksiköitä, koska ne tuottavat useimmiten vain lisäongelmia ja lisäkustannuksia, kun liian monen ihmisen erilaiset asumisen ja avun tarpeet eivät ole yhteen sovitettavissa isoissa asumisyksiköissä.

Entäs meillä? ARA rahoittaa vuosittain kehitysvammaisten asumisratkaisuja noin 30 miljoonalla eurolla. Suurin osa noista miljoonista menee 15-paikkaisten asumisyksiköiden rakentamiseen, jotka saatetaan todeta jo investointivaiheessa kustannustehottomiksi palveluntuottajalle puhumattakaan asukkaan toiveista oman asunnon suhteen. Poikkeuksiakin tosin on ilahduttavasti.

Tulin entistä vakuuttuneemmaksi siitä, että meillä on arvioitava kehitysvammaisten asumisen vaihtoehtoja niin, ettei kompastuta sellaisiin investointeihin, joilla ei ole pitkäkestoista kantavuutta tulevaisuudessa.