ARANvirtaa

Kuinka paljon uusia asuntoja pitäisi rakentaa?

2012-01-27T11:12:00.001+02:00

Kirjoittaja: Kimmo Huovinen, erikoissuunnittelija

VTT julkaisi tutkimuksen (linkki) asuntorakentamisen tarpeesta seuraavan 20 vuoden aikana. ARA on yksi tutkimuksen rahoittajista. Sen mukaan Suomeen tarvittaisiin vuosina 2012–2030 vuosittain 24 000–29 000 uutta asuntoa. Arvioitu tuotantotarve on suurimmillaankin hieman pienempi kuin viime vuosien keskimääräiset tuotantoluvut. Mihin perustuu uuden tutkimuksen arvio, että tuotantotarve pysyy suurimmillaankin vajaassa 30 000 asunnossa siitä huolimatta, että väestöennustetta on korjattu ylöspäin?

Uusia asuntoja on rakennuttu viimeisen 15 vuoden aikana vuosittain keskimäärin reilut 30 000 asuntoa. Vuosittaisen vaihtelun määrä on ollut varsin pientä lukuun ottamatta vuosia 2008 ja 2009. Näinä vuosina aloitusten määrä finanssikriisin seurauksena putosi alle 25 000 asunnon. Tämän jälkeen palattiin nopeasti yli 30 000 aloitusmäärään. Suomi on itse asiassa ollut niitä harvoja Euroopan maita, jossa asuntotuotanto palautui nopeasti finanssikriisiä edeltävälle tasolle.

Pidemmälläkin aikavälillä katsottuna uusien asuntojen rakentamisen määrä on ollut meillä korkea verrattuna muihin pohjoismaihin tai vastaavan kehitystason Euroopan maihin. Ruotsiin verrattuna Suomessa on rakennettu jopa noin kaksinkertainen määrä asuntoja kun määrä suhteutetaan asukaslukuun. Korkeamman tuotannon taustalla on kaupungistumiskehityksen jatkuminen Suomessa edelleen muita maita voimakkaampana ja toisaalta tarpeet asumisen tason parantamisessa.

Viimeisen 15 vuoden ajan nopea talouskasvu on ollut keskeinen asuntorakentamisen moottori. Hyvä tulokehitys, matala korkotaso ja rahoituksen saatavuus hyvä saatavuus ovat luoneet edellytyksiä asuntojen kysynnälle ja asuntorakentamiselle. Asuntorakentamisen määrä onkin ollut suurimmassa osassa Suomea ollut tarpeisiin nähden varsin hyvällä tasolla. Asuntomarkkinat ovat tältä osin toimineet ja tarjontaa on syntynyt. Ongelmana on kuitenkin ollut nimenomaan Helsingin seutu.

Keskustelua on käyty pitkään siitä, kuinka Helsingin seudun asuntotuotantoa saataisiin kasvatettua. Seudun asuntohintojen ja vuokrien kehitys todistaa vastaan sanomattomasti sen, ettei uusia asuntoja ei ole rakennettu riittävästi kysyntään nähden. Asuntojen hinnat ja vuokrat ovat nousseet nopeammin kuin käytettävissä olevat tulot. Tämä on johtanut muun muassa siihen, että asumisväljyyden kasvu on Helsingin seudulla lähes pysähtynyt 2000-luvulla kun muualla maassa väljyys on kasvanut.

VTT:n aiemmin vuonna 2005 tekemän tutkimuksen tuotantotarvearvio oli noin 30 000 asuntoa eli jotakuinkin uuden tutkimuksen tuotannon maksimimäärä.Kun Helsingin seudun asunto-ongelmat eivät ole ratkenneet ja väestön kasvukin ennakoidaan olevan maahanmuuton seurauksena aiempaa nopeampaa, niin tutkimuksen tulos asuntorakentamisen aiempaa vähäisemmästä kokonaistarpeesta saattaa kuulostaa yllättävältä.

Tutkimus tarkasteli asuntorakentamisen määrää seutukunnittain. Oleellista on havaita, että asuntorakentamisen tarpeen on arvioitu painottuvan nimenomaan suurimmille kasvuseuduille. vuodessa. Helsingin seudun rakentamistarpeen arvioidaan olevan lähivuosina noin 11 000 asuntoa. Viime vuosina alueelle on rakennettu kuitenkin vain 6 000–10 000 asuntoa. Aiemmin on arvioitu (mm. Laakso 2011), että Helsingin seudulla noin 13 000 uuden asunnon tuotantomäärä mahdollistaisi alueella talouden terveen kasvun ja työmarkkinoiden toimivuuden edellyttämän muuton ilman muuta maata nopeampaa hintojen ja vuokrien nousua. Vaikka nyt tutkimuksen arvio on hieman aiempaa arviota ja tavoitetta pienempi, niin senkin perusteella Helsingin seudulle tulisi rakentaa huomattavasti nykyistä enemmän asuntoja.

Poistumaoletus eli asuntojen poistuminen kokonaan asuntokäytöstä tai niiden siirtyminen varaumaksi kuten esimerkiksi kakkosasuntokäyttöön vaikuttaa varsin paljon arvion suuruuteen. Tutkimus olettaa, että tällä vuosikymmenellä uudisrakentamisesta enimmillään noin kolmannes eli 9 000 asuntoa korvaa poistumaa. Tutkimus olettaa, että poistuman määrä nousee vuodesta 2021 lähtien enimmillään 14 000 asuntoon. Jos poistuma on jo jakson alkuvaiheessa arvioitua suurempaa eli asuntokanta uudistuu oletettua nopeammin, nostaa se myös asuntorakentamisen tarpeita.

Tutkimuksessa pohdittiin monelta kantilta asuntorakentamisen tarpeisiin vaikuttavia tekijöitä ja arvioitiin todennäköisiä kehityskulkuja. Se osoitti, että asuntojen uudisrakentamisen tarve on Suomessa edelleen varsin suuri, painottuen kuitenkin entistä voimakkaammin suurimmille kasvuseuduille. Toki kun asumista kehitetään ja yhdyskuntarakenne tiivistyy, niin uudisrakentamisen tarpeita on keskusten ulkopuolellakin. Paikallisten kehitysnäkymien ja asuntotarpeiden tarkempi arviointi on aina tässä mielessä keskeistä.

Uusi vuosi, tutut haasteet

2012-01-02T16:01:00.003+02:00

Kirjoittaja: Timo Reina, hallintojohtaja

Tunnetun sanonnan mukaan ennustaminen on vaikeaa, varsinkin tulevaisuuden ennustaminen. Näinä aikoina talouden ja sitä kautta myös asuntomarkkinoiden tulevaisuuden ennakoiminen on, jos mahdollista, vieläkin haastavampaa. Tällä varauksella uskallan kuitenkin arvioida, että kovin dramaattisia muutoksia sen enempää asuntotuotannon kokonaismäärissä kuin asuntojen hintatasossakaan tuskin alkavana vuonna nähdään. Tästä pitävät huolen matalana jatkuva korkotaso ja talousennusteiden mukaan kohtuullisena pysyvä työllisyys- ja tulokehitys. Suurin kysymysmerkki myös asuntomarkkinoiden kannalta on kuitenkin rahoitusmarkkinoiden tilanne ja kuinka velkakriisin hoidossa onnistutaan.

Myös ARA-tuotannossa uusi vuosi alkaa siitä, mihin edellinen päättyi. Viime vuonna käynnistyneen ARA-tuotannon määrä oli noin 6 600 asuntoa. Tästä noin puolet oli erityisryhmien kohteita. ARA-tuotannon taso alitti selvästi elvytysvuosien (2009-2010) luvut, mutta ylittää niitä edeltäneen tason. Tänä vuonna on valtion talousarviossa varauduttu noin 7 000 korkotukilainoitetun asunnon tuotantovolyymiin. Suurimpien kaupunkien vuokrataloyhtiöille ja eräille yleishyödyllisille yhteisöille loppuvuodesta tekemämme kyselyn mukaan tähän on realistiset mahdollisuudet päästä.

Toinen asia on, että erityisesti kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen tarve ylittää selvästi tarjonnan Helsingin seudulla ja muissakin kasvukeskuksissa. Tähän vastaamiseksi jo viime syksynä päätettiin uuden ARA-vuokra-asuntuotannon omavastuukoron puolittamisesta. Se oli merkittävä ja pitkään odotettu asuntopoliittinen toimenpide. Tähän valtion ojentamaan käteen toivottavasti nyt tarttuu yhä useampi kohtuuhintaisen vuokra-asuntotuotannon toteuttajaksi itsensä tunnistava taho. Asuntotuotantotarpeista saamme mielenkiintoista tietoa parin viikon päästä, kun VTT julkistaa muun muassa ARAn rahoituksella laatimansa laskelmat.

Tammikuun loppuun mennessä on määrä valmistua myös asuntopoliittisen toimenpideohjelman. Se luonnollisesti sävyttää keskeisesti niin alkanutta vuotta kuin koko vaalikautta ja ARAnkin toimintaa asuntopolitiikan kentässä.

Yksi erityistoivekin alkavalle vuodelle on. Puurakentaminen vauhdittaminen myös ja erityisesti kerrostalotuotannossa on ollut esillä pitkään. Nyt hallituksen tahtotila ja myös asiallinen tarve on poikkeuksellisen vahva. Myös me ARAssa pyrimme osaltamme tätä tavoitetta edistämään. Olisiko vuosi 2012 vihdoin läpimurto tässä suhteessa?

Viime vuoden loppupuolella valmistelimme ARAssa myös oman toimintastrategiamme uudistamista. Strategia on tarkoitus viimeistellä alkuvuoden aikana ja se osaltaan leimaa toimintaamme aina vuoteen 2015 saakka. Olemassaolomme perusta pysyy luonnollisesti ennallaan: toimimme kohtuuhintaisen ja kestävän asumisen edistämiseksi niillä välineillä, joita meillä on eli tukien toimeenpanolla, ohjauksella ja valvonnalla sekä niihin kytkeytyvällä kehittämistoiminnalla. Strategiatyötä tehdessä yhdeksi keskeiseksi haasteeksemme kiteytyi se, miten pystymme entistä rohkeammin ja vaikuttavammin toimimaan myös käytännönläheisenä kehittäjänä, kehittämistoiminnan kokoajana ja tulosten jalkauttajana. Strategian linjauksiin ja toimenpiteisiin palaamme myöhemmin myös tällä palstalla.

Toimimme jatkossakin tiiviissä vuorovaikutuksessa asiakkaidemme ja yhteistyökumppaneidemme kanssa. Tämän eräs ilmentymä on ARA-päivä, joka jälleen käynnistää asuntoalan vuoden 17.1.2012 Marina Congress Centerissä. Tähän päivään mennessä ilmoittautuneita on jo lähes 500, mutta vielä ehtii mukaan. Ohjelma on tänäkin vuonna ministeritasoinen ja erityisen vahvasti tulevaisuuteen orientoitunut.

Hyvää ja rakentavaa uutta vuotta!

Matkailu avartaa

2011-12-16T12:02:00.000+02:00

Kirjoittaja: Sampo Vallius, kehittämisarkkitehti

Kuten tunnettua, matkailu avartaa – opintomatkailu eritoten. Olin marras-joulukuun taitteessa mukana ARAn ja Kehitysvammaliiton opintomatkalla Ruotsissa tutustumassa kehitysvammaisten asumiseen Tukholman seudulla. Mukana antoisalla matkalla oli myös väkeä YM:stä, STM:stä, Turusta, Lahdesta, Seinäjoelta ja Kotkasta. Taas jouduin toteamaan, että meillä on vielä paljon opittavaa länsinaapurilta!

Ruotsissa säädettiin vuonna 1994 LSS-laki (Lag om stöd och service till vissa funktionshindrade), jossa määriteltiin suuntalinjat maan koko laitosasumisen alasajosta. Määräajaksi asetettiin vuosi 2000, johon mennessä lähes kaikki enimmillään yli 14000 laitosasujasta olisi onnistuneesti asutettu omiin koteihinsa, kukin omiin kotikuntiinsa. Ihan pienestä urakasta ei siis ollut kyse.

Ryhmämme tutustui Tukholman seudulla Frösunda-nimisen palveluntuottajan kehitysvammaisten asuntoihin. Suomalaistyyppisiä ryhmäkoteja Ruotsissa ei ole, vaan siellä puhutaan asuntoryhmistä, joissa asuu esim. kuusi kehitysvammaista henkilöä. Silmiinpistävää oli ryhmäkokojen pienuus ja ylipäätään ajattelu, jossa erityisasuminen ei ulospäin eroa normaalista mitenkään – eikä muuten juuri sisältäkään! Esteettömyyteen oli panostettu, mutta kaikkinaista laitosmaisuutta välttäen. Näkemiemme uudiskohteiden mitoitus oli yleispätevää ja väljää. Ne siis sopivat kenelle tahansa ja lisäneliöt tuovat tarvittavaa muuntojoustavuutta.

Frösundan tyypillisessä asuntoryhmäkohteessa on kuusi asuntoa, jotka sijoittuvat pikkusieviin pienkerrostaloihin, keskelle normaaleja asuinalueita. Asunnot ovat täydellisesti varustettuja, kooltaan 40-45 m². Taloissa on lisäksi alakerrassa pienehköt yhteisoleskelutilat ja aikalailla minimiinsä puristetut henkilökunnan tilat. Itse kävin tutustumassa myös yhdeksän asunnon kohteeseen, jossa asunnot oli saneerattu normaaliin lähiökerrostaloon huomaamattomaksi osaksi kokonaisuutta. Yhdeksän asuntoa oli kuulemma Frösundan suurin yksikkökoko!

Henkilökuntaa haastatellessa kävi selväksi, mikä oli loppujen lopuksi kaikkein oleellisin tekijä, jonka ansiosta laitosten alasajo Ruotsissa on ollut menestystarina: laitoshoidon metodit jätettiin sinne laitoksiin ja nykyään henkilökunnan ja asukkaan suhde on pikemminkin toverillinen kuin perinteinen potilas–hoitaja-suhde. Mitään laitosvaatetusta tai edes palveluntuottajan logoja ei näkynyt, vaan töitä tehtiin tavallisissa vaatteissa. Kuvaavaa oli erään työtekijän kuvaus työstään: hänen tehtävänsä on ajan mittaan tehdä itsensä tarpeettomaksi. Toisin sanoen hoitaja on valmentaja, kannustaja ja ystävä, johon voi luottaa.

Arkkitehtina ja ympäristöpsykologisen suunnittelumetodin kannattajana en missään tapauksessa halua vähätellä "seinien" merkitystä asumiselle, mutta kyllä kehitysvammaisten hoidon onnistumisen voi tämän kokemuksen perusteella kiteyttää juuri noihin edellä kuvaamiini asenteisiin. Kun asukasta ei enää ajatella potilaana eikä edes asiakkaana, vaan ihmisenä kaikkine ulottuvuuksineen, voi asuntokysymystäkin lähestyä uudesta näkökulmasta: Miten minä itse haluaisin asua? Haluanko asua pienessä laitosmaisessa kopissa, jossa jokainen toiminto on etukäteen määritelty ensisijassa hoitohenkilökunnan ehdoilla?

Joulu on tunnetusti hyvän tahdon ja lähimmäisenrakkauden aikaa. Nyt suuren juhlan alla olisi siis enemmän kuin hedelmällinen hetki asettua kehitysvammaisen henkilön osaan ja tarkastella ihmisarvon toteutumisen näkökulmasta asenteitamme heidän asumiseensa. Haastan teidät kaikki puuromantelin hinnalla miettimään, millä tavoin me voisimme tulevana vuonna kukin osaltamme toimia paremman ja ihmisarvoisemman asumisen edistämiseksi maassamme.

Rauhallista joulua kaikille!

Positiivista vipinää

2011-11-18T16:19:00.001+02:00

Kirjoittaja: Sampo Vallius, kehittämisarkkitehti

Kaikkihan sen tietävät – ainakin pitäisi tietää – mutta ani harva silti toimii järkevästi tämän tiedon valossa. Mistä tiedosta siis olikaan kyse? No tietenkin hiilidioksidipäästöjen rajoittamisesta ja niihin liittyvistä energiatehokkuuden parantamisvaatimuksista rakentamisessa, joihin Suomi on valtiotasolla sitoutunut. Ensimmäinen päivä tammikuuta 2020 alkaen tulisi kaiken rakentamisen Suomessa olla "lähes nollaenergiatasoista". Vielä ei ole kansallisesti määritelty, mitä "lähes" tarkoittaa, mutta valistunut arvaus voisi olla, että nykyinen passiivienergiarakentamisen taso yhdistettynä paikallisiin ja uusiutuviin energianlähteisiin, saattaisivat olla aika lähellä tavoitetasoa. Eikö Sinustakin olisi perin järkevää varautua tähän vääjäämättömään tulevaisuuteen ja harjoitella jo kiivaasti energiatehokasta rakentamista?

Varsinais-Suomen Asumisoikeus Oy (VASO) on ilahduttavalla tavalla liittynyt harvalukuisten pioneerihenkisten rakennuttajien joukkoon päättäessään rakennuttaa Naantalin Soinisiin passiivipientaloalueen asumisoikeuskäyttöön. ARA on ollut hankkeessa mukana jo alkumetreiltä asti kehittämisrahan ja nyt myös toteutuksen korkotukilainoituksen muodossa. Rakentaminen on juuri käynnistymässä ja ensimmäinen osa rivitalojen ja paritalojen korttelia pitäisi valmistua jouluksi 2012.

VASO:n rohkeutta lähtiessään suunnittelemaan ensimmäistä energiansäästökohdettaan kuvastaa mainiosti tavoitteiden asettaminen etupainotteisesti: lähtökohdaksi otettiin jo vuoden 2012 uusien määräysten laskentatapa ja pyrkimys täyttää myös VTT:n passiivitalonormin vaatimukset. Kummassakin onnistuttiin loistavasti! Uuden normin mukainen primäärienergiantarvemaksimi alitetaan sekin.

Rakennuksessa tulee olemaan lämmitysmuotona suora sähkö, lähinnä investointikustannusten takia. Eli suomeksi: ARAn kustannusraami tuli tässä kohtaa vastaan. Uusiutuvat energiamuodot ja vesikiertoinen lämmönjako olisivat toki olleet muuntojoustavampi valinta, mutta hyvä näinkin. Tulihan samalla todistettua käytännössä, että uusien energiamääräysten henki vapaammasta lämmönlähteen valinnasta toteutuu. Passiivitalokonseptin käyttö sallii siis myös sähkölämmityksen hyödyntämisen, sen korkeammasta primäärienergiakertoimesta huolimatta. Naantalin kohteessa käytetään lisäksi aurinkokeräimiä lämpimän käyttöveden tuotantoon.

Toinen pieni tinkiminen alkuperäisestä ideasta oli luopuminen erillispientaloista. Tarkkojen energiasimulointien ja -laskelmien kautta näet todettiin, että ARA-hintaraamiin mahtuvan erillis- ja paritaloista koostuvan korttelin rakentaminen ei ainakaan tässä suhdannetilanteessa ollut mahdollinen.

ARAn näkökulmasta voimme olla tyytyväisiä: tästä syntyy hieno pilottikohde, joka on myös monistettavissa laajempaankin ARA-tuotantoon. Arkkitehtonisesti suunnittelussa onnistuttiin hyvin, mistä kiitos arkkitehdille. Arkkitehtisuunnittelusta vastannut Kimmo Lylykangas tiimeineen selvisi hienosti haasteesta, jossa piti yhdistää kustannustehokkuus ja energiansäästö, Naantalin puutalorakentamisesta ammentavaan ilmiasuun, jonka väritys toistaa tontin sävyjä. Tilaratkaisut ovat toimivia ja kaiken kaikkiaan – uskaltaisin väittää kokonaisuutta erittäin onnistuneeksi.

Kohteen suunnittelussa hyödynnettiin RAKLIn hankintaklinikkamenettelyä. Klinikan työpajoissa laaja kokoonpano rakennuttajan, laitevalmistajien ja suunnittelijoiden edustajia pääsivät kehittämään konseptia Suomen ensimmäiseksi asumisoikeuspassiivipientaloalueeksi. Tulevia asukkaitakaan ei unohdettu; asukasedustusto sai äänensä kuuluville ja he pääsivät vaikuttamaan tilaratkaisuihin alusta lähtien.

Olen tässä mietiskellyt, miten näitä pioneerihenkisiä rakennuttajia ja menestystarinoita saataisiin lisää? Ja ennen kaikkea, miten ARA-tuotantoon saataisiin lisää energiatehokkaita hankkeita? Voisikohan tukijärjestelmän sisään leipoa porkkanoita innostamaan rakennuttajia? Ehkäpä omavastuukoron alennus voitaisiin jatkossa kohdistaa pelkästään kaikkein ekotehokkaimmille hankkeille ja jos päälle myönnettäisiin vielä pieni käynnistysavustus, niin syntyisikö näillä toimenpiteillä positiivista vipinää alalle – mitä Sinä luulisit?

Eikö meillä ole enää mitään opittavaa?

2011-10-27T14:34:00.000+03:00

Kirjoittaja: Lauri Paronen, kehittämisinsinööri

SB11 eli Kestävän rakentamisen maailmankonferenssi järjestettiin lokakuussa 2011 ensimmäistä kertaa Suomessa. Missä sinä olit silloin?

Torstaina 20.10. istuin takarivissä luentosalissa 207, joka on Helsingin Messukeskuksen yhteydessä. Olin tullut kuuntelemaan sessiota, jonka aihepiirinä oli "sustainable procurement" eli vapaasti suomennettuna "kestävä hankinta". Luennoitsijoiden ja aiheiden taso oli vaihteleva, jotkin kiinnostivat ja olivat parempia kuin toiset – tosin niinhän se aina on. Session vetäjänä oli ilmeisesti järjestäjien taholta henkilö, joka hoitikin roolinsa mielestäni hyvin lukuun ottamatta joitakin kiusallisia hetkiä, kuten esittäydy vierustoverille tai kerro mitä pidit edellisistä luennoista. Mikä siinä sitten oli niin kiusallista? Tietenkin se, että en tuntenut tai edes tiennyt, kuka henkilö oli. Olen tottunut siihen, että kun menen seminaariin, niin vieressä istuu henkilö, jonka kanssa olen istunut kokouksessa ja juonut kahvit. Kyseisenä päivänä en tuttuja tavannut.

SB11 kesti useamman päivän, ja konferenssiin osallistui ammattilaisia yli 60 eri maasta. Konferenssissa oli varmaakin 200 luentoa – ainakin sen perusteella, mitä selailin ohjelmaa. Missä olivat suomalaiset rakennusalan vaikuttajat? Voi olla, että heitä on kaiken kaikkiaan liian vähän, joten he hukkuivat muiden konferenssivieraiden joukkoon. Olisiko syy sittenkin siinä, että me suomalaiset emme ole tarpeeksi kansainvälisiä yksilöinä emmekä yrityksinä? Todennäköisesti meitä ei vain kiinnosta kestävä rakentaminen vai mitä sinä olet mieltä?

Luentosalissa 207 esittäydyin norjalaiselle tutkijalle, jonka kanssa pohdimme hetken luentojen sisältöä. Yleisesti ottaen osallistun seminaareihin luodakseni uusia kontakteja, joten sen puolesta oli hienoa tavata tämä norjalainen. En kuitenkaan tullut konferenssiin hänen takiaan, vaan siksi, että saisin uusia ideoita. Mielestäni vähintään yksi uusi idea tekee seminaarista onnistuneen. Taitaa vain olla tosi asia, että me täällä Suomessa tiedämme kaiken ja osaamme kaiken, joten meillä ei ole enää mitään opittavaa.

Asumisen uudistamisen informaatioähkyä ja joukkovoimaa

2011-10-07T13:55:00.000+03:00

Kirjoittaja: Marianne Matinlassi, kehittämispäällikkö

Asumisen uudistaminen -syysseminaarin 250-päinen asiantuntijajoukko kuuli asunto- ja viestintäministeri Krista Kiurun asumisen tulevaisuuteen luotsaavaa sanomaa. Hänen asuntopoliittisen puheensa tärkeimmäksi sanomaksi kiteytän uusien kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen lisäämisen haasteen ja toisaalta vanhan asuntokannan ja -alueiden segregaation vähentämisen tarpeen. Hänen viestinsä alan asiantuntijoille pätee "jos on tahtoa …löytyy tie". Näin se on asumisen uudistamisen innovaatioissa.

Ylijohtaja Hannu Rossilahti kyseli esimerkeillään, ovatko asumisen innovaatiot tukehtumassa vanhoihin ja taloudellisesti tehottomiin käytäntöihinsä. Haastetta on, miten kunnat suunnittelevat olemassa olevien asuntoalueiden ja asuntokannan tulevaisuutta. Asiantuntijajoukko toinen toisensa jälkeen todistivat, että "asumisen innovaatioveneessä" olemme me kaikki ja yhteistyöllä menemme kehittämisen väylää vakaasti eteenpäin. Tämä voi ulkopuolisesta kuulostaa kliseeltä – mutta yli 30 puheenvuoroa hankkeista ja esimerkkien voima nosti sanoman aallon harjalle ja todeksi.

Huomasimme, että asumisen uudistaminen ei sittenkään ole ylettömän byrokraattista ja vaikeasti tajuttavaa – ettei se vähitellen kirkastuisi asumisen asiantuntijoille – saati sitten tavalliselle insinöörille. Kun ohjelmaan on koottu kattavasti yhteen tutkimustietoa ja esimerkkihankkeita, löytyy jokaiselle jotakin myös tietojen päivittämisen kannalta: mitä on menossa ja miten on muualla tehty?

Asumisen tulevaisuuden innovaatioissa kunnat ja vuokrataloyhtiöt eivät ole olleet perinteisesti ajateltuna kehittämisen etujoukoissa. Usein myös ajatellaan, että ainakaan erityisen vanhoilliseksi tunnettua rakennusalaa ei kehittäminen kiinnosta, eikä sille tunnu olevan oikein aikaakaan, eteenkään silloin kun on kysymys valtion tukemasta tuotannosta. Tämän myytin olemme onnistuneet murtamaan – onneksi on poikkeuksia ja edelläkävijöitä. Rakennusliikkeitä on jo mukana. Yliopistojen, korkeakoulujen ja tutkimuslaitosten toiminta tukee pioneerityötä tekevien kuntien ja vuokrataloyhteisöjen kehittämisen alustaa ja peruskiveä. Ja paljon on saatu aikaiseksi.

On nyt todistettu, että Suomen oloissa voidaan rakentaa samalla ARA-tuotantohinnalla nollaenergiatalo kuin on perinteisellä tavalla rakennettu ja kohtuullisin asumiskuluin (10-12 eur/m²/kk). Asuminen nollaenergiatalossa on jo näillä energiahinnoilla muutamassa vuodessa edullisempaa kuin perinteisellä tavalla tuotetussa talossa.

Uskon, että on jopa syntymässä vientiä seminaarissa esitellyistä energiatehokkuutta parantavista kokeilukonsepteista esimerkiksi teräskennomoduulirakentaminen ja julkisivun korjausrakentaminen puuelementillä, jonka seinärakenteissa on myös ilmastointiputkistot. Edellä mainituilla voidaan osin ratkaista energia- ja kustannustehokkaan nollaenergiarakentamisen ja korjausrakentamisen tuottavuutta, läpimenoaikoja ja asukkaille aiheutetun haitan minimoimisen haastetta. Norjan malliin kerrostalon julkisivu-ilmastointikorjaus tehdään 25 työpäivässä. Tähän alalle riittää jatkossa haastetta.

Esteitä vai esteettömyyttä?

2011-09-23T11:02:00.000+03:00

Kirjoittaja: Hanna Koskela, ylitarkastaja

ARAssa eletään jälleen aikaa, jolloin seurataan tarkasti talousarvioesityksen valmistelua. Jo nyt tiedetään, että syksy tuo tullessaan leikkauksia korjausavustusten määrärahoihin. Viime vuonna korjausavustuksiin oli määrärahaa 46,5 miljoonaa euroa ja valtiovarainministeriön elokuisessa talousarvioesityksessä määrärahaa oli enää 31,5 miljoonaa euroa. Suurin huomio kohdistuu siihen, mistä säästetään, mikä avustus pienenee ja mikä jää kokonaan vaille määrärahaa. Nyt onkin keskityttävä siihen, että vähenevillä rahoilla autetaan siellä, missä vaikuttavuus on suurin. Tehdään hallitusohjelman korjausavustuksia koskevista kirjauksista todellisia: "Edistetään hissirakentamista, asuntojen korjaamista sekä rakennuskannan esteettömyyttä ja turvallisuutta. Vanhusten ja vammaisten asuntojen korjausavustuksen riittävyys turvataan". Avainasemassa korjausavustuksissa on siis esteettömyys. Avustetaan asunnon tai rakennuksen korjaamista siten, että se on kaikkien käyttäjien kannalta toimiva, turvallinen ja miellyttävä käyttää.

Korjausavustuksilla on esteettömyyttä edistetty usean vuoden ajan monin toimenpitein, pienin ja suurin, kuten hisseillä ja liuskoilla. Pienelläkin toimenpiteellä on mahdollistettu vanhuksen asuminen kotona ja ennen kaikkea taattu hänelle elämän laatu. Kolmentuhannen euron avustus uusiin pesutiloihin saattaa merkitä useankin vuoden laitosmaksujen säästöä. Mutta voidaanko näitä asioita mitata euroissa? Toivoisin, että se mitattaisiin ja samalla nähtäisiin, miten asioiden hoitamisella etukäteen ja esteiden poistamisella saadaan usein merkittäviä säästöjä aikaan. Onneksi hallitusohjelmaan on kirjattu myös vaatimus, että korjaus- ja energia-avustusten vaikuttavuutta tulee selvittää.

Totuus on kuitenkin, että myös korjausavustusten määrärahat ja siten myös toimenpiteet tulevat vähenemään. Talousarvioesityksessä ei ole enää määrärahaa esimerkiksi hissien peruskorjauksiin. Toivottavasti avustuksen puuttuminen ei kuitenkaan estä tai hidasta toiminnan jatkumista taloyhtiöissä, vaan ymmärretään hissien korjaamisen tärkeys ilman avustustakin – hyvin hoidettu taloyhtiö on arvokas.

Yksi ARAn avustusmuodoista on ollut terveyshaitta-avustus. Kyse on hometaloista ja niissä asuvista perheistä. Jokainen on lukenut lehdestä, nähnyt televisiosta tai kuullut naapurilta perheistä, jotka ovat menettäneet terveytensä ostamansa hometalon vuoksi. Säännöllisin väliajoin nousee esille, onko ARAn avustus paras mahdollinen näille perheille. Asuntonsa terveyshaitasta kärsiviä ei ole haluttu jättää tyhjän päälle. Terveyshaitta-avustus on kuitenkin viimesijainen ja siksi suoraan sanoen hakijalle (ja myös viranomaiselle) byrokraattinen. Avustusehdot täyttävät vain muutama kymmenen hakijaa vuodessa ja usein, viimesijaisuudesta johtuen, apu tulee liian myöhään. Pitäisikö tässäkin avustusmuodossa miettiä mallia, jolla päästäisiin ajoissa korjaustoimenpiteisiin ja joka pystyy auttamaan hometaloloukkuun joutuneita perheitä kokonaisvaltaisesti. ARAn tehtävä on avustaa asunnon terveyshaitan poistamista, mutta kenelle kuuluu asukkaiden avustaminen?

Syksyllä sataa, mutta välillä paistaa aurinkokin. Esteettömyyden edistämisessä suuri rooli on uusien hissien rakentamisella. Lahdessa (suokaa anteeksi kotipaikkarakkauteni) on toiminut jo vuodesta 2009 "Hissi on kiinteistön kehittämistä" –projekti, jossa on edustettuna mahdollisimman laajasti hissien rakentamisen osapuolia. Nyt projektin järjestämän Valtakunnallisen hissiseminaarin tiimoilta synnytetään hanketta "Esteetön Suomi 2017", jonka tavoitteena, ei vähempää eikä enempää, on kaksinkertaistaa vuosittain rakennettavien hissin määrä. Suomessa rakennetaan jälkiasennushissejä vuosittain noin 220 kappaletta, nyt tämä määrä olisi tarkoitus nostaa 440 kappaleeseen. Tämän tavoitteen toteutumiseksi projektissa haastetaan mukaan kymmenen kaupunkia. Nyt on mahdollisuus edistää juuri Sinun kotikaupunkisi esteettömyyttä!

Jalkautumista

2011-09-16T16:33:00.000+03:00

Kirjoittaja: Saara Nyyssölä, erityisasiantuntija

ARAn järjesti toukokuussa 2011 yhdessä muiden valtionhallinnon toimijoiden (YM, STM, TEM, Kela, Valvira, AVI) sekä Kuntaliiton kanssa "Julkista rahoitusta palveluasumiseen" –seminaarin, joka oli suunnattu erityisesti kunnan virkamiesjohdolle ja luottamushenkilöille. Tarve seminaarille syntyi ympäristöministeriön, ARAn ja Valviran edustajien tapaamisessa edellisenä syksynä. Seminaarin keskeinen sisältö oli 1) asuminen, 2) julkisen hallinnon eri toimijoiden yhtenäiset linjaukset palveluasumisen järjestämisessä sekä 3) kuntien rooli ja vastuu puoltamistaan asumishankkeista. ARAn rooli palveluasumisen rahoittajana ja Valviran rooli valvontaviranomaisena nähtiin tärkeänä tuoda esiin. Ajankohtaista tietoa saatiin paljon uuden hallitusohjelman puuttumisesta huolimatta. Yhteistä keskustelua jäätiin kuitenkin kaipaamaan.

Kevään seminaarille seurasi jatkoa kuudessa alueseminaarissa. Idea kuudesta seminaarista perustui AVI-alueisiin. Ajatuksena oli, että alueseminaareissa voidaan nostaa esille enemmän alueellisia kysymyksiä, myös keskustella enemmän, vaihtaa ajatuksia, kritisoida ja kyseenalaistaa vaikkapa ARAn tiukentuneita asumisen tila- ja laatusuosituksia - olihan mukaan kutsuttu myös palveluasumisen rakennuttajat, palvelutuottajat ja muut alan toimijat.

Vajaan kolmen viikon aikana on kokoonnuttu Varkaudessa, Turussa, Oulussa ja Rovaniemellä. On myös keskusteltu mm. segregaatiosta, pienten palveluntuottajien asemasta ja yhteistyöstä, ARA-rahoituksen perusteista ja rahoittamiensa palvelutalojen ja –tilojen käytöstä, kustannuksista, kilpailuttamisesta, kuntien pakkoliitoksista, isoista asumisyksiköistä ja henkilökohtaisista asumisen tilatarpeista. Rovaniemellä myös peräänkuulutettiin terveen maalaisjärjen käyttöä suositusten soveltamisessa. Varsinkin pienessä kunnassa kuntalaisen hyvinvointi on tärkein.

Enemmänkin olisi voitu keskustella, mutta se ikuinen aikapula ja liian aikataulutettu ohjelma estävät osaltaan ajatusten ja mielipiteiden vaihtoa. Mutta seminaarit jatkuvat: 22.9. tavataan Tampereella ja 29.9. viimeisessä alueseminaarissa Lahdessa.

Tulkaa mukaan, ollaan kuulolla!

Karttaa ja kompassia kunnan asuntostrategian laatimiseen

2011-09-09T11:31:00.005+03:00

Kirjoittaja: Valtteri Halla, yliopistoharjoittelija

Kuntien asumisen suunnittelun pitäisi olla nykyistä kokonaisvaltaisempaa ja pitkäjänteisempää. Kunnissa on käytössä jo lukuisia hyviä toimintamalleja. Suunnitteluun on tarjolla toimivia työkaluja ja lisäksi on julkaistu runsaasti tutkimusta. Voisiko tätä kaikkea hyvää koota tiiviimmin yhteen ja jakaa entistä paremmin tarvitsijoiden käyttöön työkirjan muodossa?

Kokonaisvaltaisuuden painoarvoa täytyy korostaa. Nykyiselle vuokra-asuntokannalle suunniteltavia toimenpiteitä ei voida erottaa uudistuotantoon liittyvästä suunnittelusta. Yksittäisen kerrostalon optimaalinen tulevaisuuden suunnitelma riippuu kyseisen kohteen sijaintialueen kehitysnäkymistä. Lista on pitkä, mutta ei loputon.

Pitkäjänteisyyden merkitys korostuu, koska asumisessa tunnistettujen haasteiden kanssa eletään usein hetkessä. Yksi valtuustokausi on loppujen lopuksi vain tuokio asuntokohteiden elinkaarien ja hankkeiden takaisinmaksuaikojen pituuden rinnalla. Pitkäjänteisyyden lisäämisessä oleellista on toimintaympäristön kehityksen huolellinen arviointi ja ennakointi. Ennakoitavuuteen kuuluu toisaalta myös se, millaisin ehdoin valtio tarjoaa tulevaisuudessa tukia asuntojen uustuotantoon ja kehittämiseen.

Jatkuvaan kehittämiseen kuntia kannustavat lukuisat tekijät. Esteettömyys, segregaatio sekä ympäristöystävällisyys ovat nimittäin ehtineet jo aivan tavallisenkin kansalaisen eli kuntalaisen huulille. Ja vaikka kaiken takana olisikin yksiselitteisesti raha, kiinnostuksen lähteiksi riittävät muun muassa laitoshoidon kalleus, vajaakäyttöisyyden kasvu ja lämmityskustannusten nousu.

Kuntaliitto ja ARA kehittivät Kassu-työkirjan, joka auttaa kuntia kokonaisvaltaisen asumisen strategian suunnittelussa ja toteutusohjelman laadinnassa. Se toimii myös kunnallisen päätöksenteon tukena. Työkirjan kehityspalavereihin osallistuneet kunnat ovat tuoneet esille erilaisia tarpeitaan ja huolenaiheitaan. Lopulta toiveiden tynnyristä on muotoiltu toimiva kompromissi. Keskusteluiden rakentavan kriittistä ja avointa tunnelmaa voitaneen myös pitää positiivisena asiana, sillä yleensä suurimmat virheet toteutuvat yhdessä kuorossa taputtavan yleisön tahdittamana.

Seuraavassa vaiheessa työkirjan esiversiota testataan pilottikuntien toimesta ARAn tukemana. Siten kerätään käyttäjien parannusehdotuksia työkalun jalostamiseksi kunnan asumiseen aidosti lisäarvoa tuottavaksi suunnitteluvälineeksi.

Aiheesta lisää Kuntamarkkinoilla 14.9.2011 Kuntatalossa pidettävässä seminaarissa. Tule kuulolle!

Seminaarin ohjelma

Ackurat!

2011-09-02T12:00:00.000+03:00

Kirjoittaja: Heli Huuhka, apulaisjohtaja

Mitä kieltä puhuttiin Turussa pohjoismaalaisten asuntovirkamiesten vuosittaisessa tapaamisessa? Täsmälleen! Ackurat! Ruotsia. Paitsi tanskalaiset, jotka ilahduttivat meitä pitäytymällä visusti omassa tyylilajissaan. Näin se kuulemma on aina ollut ja varmaan tulee aina olemaankin, valisti meitä tapaamisen ensikertalaisia ARAn pitkäaikainen pohjoismaisen yhteistyön konkari. Konkari, joka juuri ennen kokousta pomppasi kulttuuriministerin valtiosihteeriksi, ja niin me neljä innokasta aralaista pääsimmekin heti vastuurooliin. Meistä tuli Nordiska bostadsmöten emäntiä ja isäntiä - pieneksi pettymykseksemme niinkin lähelle kuin Turkuun.

Itse tapaaminen kesti tasan kaksi vuorokautta ja oli tiivis paketti pohjoismaista asuntopolitiikkaa. Kokouksella ei ollut yhtenäistä agendaa, vaan jokainen osallistuja sai pitää esityksiä ja herättää keskustelua juuri niistä aiheista, jotka omassa maassa ovat ajankohtaisia.

Ruotsalaiset ovat huolissaan asuntorakentamisen vähäisyydestä ja halusivat yhdessä miettiä, miten asuntotuotanto saataisiin nousuun. Aihe on myös meille suomalaisille hyvin ajankohtainen.

Myös norjalaisten pohdinnat tarpeesta yhdistää kuntia suuremmiksi yksiköiksi kuulostivat kovin tutuilta. Sen sijaan islantilaisten taloushuolet ovat omaa luokkaansa. Islantilaiset esittelivät jyrkästi alaspäin sukeltavia käppyröitään; vuoden 2008 finanssikriisi varjostaa yhä voimakkaasti taloutta ja asuntovelallisten arkipäivää. Tanskan mainetta asumisen mallimaana taas uhkaavat epämääräiset lähiöt, joiden moninaiset ongelmat jäivät hämäriksi kielivaikeuksien vuoksi. Mutta kuvat olivat vakuuttavan rumia.

Tällaisia tapaamisia tarvitaan. On todella antoisaa vaihtaa näkemyksiä asuntoasioista naapurimaiden edustajien kanssa. Kansainväliset henkilökohtaiset kontaktit antavat uutta näkökulmaa työhön ja ongelmien ratkaisuun. Ensi vuonna tapaaminen järjestetään Islannissa. Miltäköhän Islannin ja muiden Pohjoismaiden talouskäppyrät silloin näyttävät?

Eroon "ikuisista" rajoituksista

2011-08-22T16:54:00.004+03:00

Kirjoittaja: Hannu Rossilahti, ylijohtaja

Suomalaisen asuntopolitiikan polttavimpiin ongelmiin kuuluu pula kohtuuhintaisista vuokra-asunnoista erityisesti Helsingin seudulla ja muissakin kasvukeskuksissa. Kuvaavaa on, että tämän vuoden heinäkuun loppuun mennessä on koko maassa alkanut vain 594 tavallisen ARA-vuokra-asunnon rakentaminen, kun tarve olisi moninkertainen pelkästään pääkaupunkiseudulla.

Uuden hallituksen ohjelma tarjoaa tulevien vuosien asuntopolitiikalle vahvan selkänojan.

Kesän aikana julkisuudessa on ollut erityisesti asuntoministeri Krista Kiurun esille tuomana hallitusohjelman kirjaus siitä, että vuokra-asuntojen rakentamisen lisäämiseksi uusien vuokra-asuntojen omavastuukorko puolitetaan nykyisestä 3,4 prosentista 1,7 prosenttiin vuoden 2014 loppuun saakka. Toimenpide on erittäin tervetullut ja alalla pitkään odotettu. Se helpottaa uusien hankkeiden käynnistymistä.

Mutta kohtuuhintaisen vuokra-asuntotuotannon tarvittavaan lisäämiseen tämä toimenpide ei vielä yksinään riitä. Sen rinnalle tarvitaan myös omistajille uusia kannustimia sijoittaa pääomia sosiaaliseen asuntotuotantoon ja omistaa sitä. Tämä on toteutettava tinkimättä yleishyödyllisyyden periaatteista ja muun muassa EU-oikeuden vaatimuksista.

Asiaa selvitettiin melko perusteellisesti ja monipuolisesti johtamassani ns. yleishyödyllisyystyöryhmässä, joka jätti yksimieliset esityksensä jo 20.1.2010 (YMra 1/2010: Yleishyödyllisyyssäännösten kehittäminen).

Työryhmä päätyi alan toimijoiden laajan kuulemisen perusteella ehdottamaan, että käyttö- ja luovutusrajoituksista vapautuneiden asuntokohteiden omistusjärjestelyjä joustavoitettaisiin siten, että ns. ikuiset yleishyödyllisyysrajoitukset konsernissa käytännössä päättyisivät. Tämä mahdollistaisi omistajille muun muassa näiden asuntojen arvonnousun hyödyntämisen sekä niiden käyttämisen vakuutena nykyistä paremmin.

On mielestäni kohtuullista ja maalaisjärkeen mahtuvaa, että vanhoja, vuokranmääritykseltään vapaita pääsääntöisesti 40 vuotta kohdekohtaisten käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisena olleita asuntoja voitaisiin siirtää pois yleishyödyllisyyden, muttei välttämättä vuokra-asuntokäytön piiristä, mikäli tällaisille asunnoille on kysyntää. Asukkaiden asemaan tämä muutos ei itsessään vaikuttaisi.

Hallitusohjelmaan on nyt kirjattu, että "yleishyödyllisyyslainsäädäntöä kehitetään asiaa selvittäneen työryhmän esitysten pohjalta". On siis kaikki syy uskoa, että tässäkin asiassa päästään vihdoin sanoista tekoihin.

Tämä oli samalla ensimmäinen uuden ARAnvirtaa-blogin merkintä. Haluamme kehittää tästä foorumin, joka antaa mahdollisuuden tuoda toimintaamme ja osaamistamme normaaleja virkateitä vapaammin ja joustavammin esille. Toivon, että ARAnvirtaa imaisisi mukaansa runsaasti asumisen kysymyksistä kiinnostuneita lukijoita ja kommentaattoreita!